老旧小区为城市或县城（城关镇）建成年代较早（建成于年1月1日以前）、失养失修失管严重、市政设施配套不完善、社会服务设施不健全、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。

1、小区内乱搭乱建、乱堆乱放、车辆乱停、堵塞消防通道，生活垃圾乱扔、绿化带杂草丛生、道路破损严重，缺乏有效管理，基础设施的配套建设不完善、公共设施缺失落后等。

2、老旧小区由于建设年代久远，工程质量、房屋结构、使用功能上都存在一定问题，房屋比较陈旧，缺乏养护；没有电梯、管道燃气、楼宇监控、门禁系统等；管线乱接、房屋漏水、墙面脱落、上下水管网老化，机动车位缺乏，照明设施损坏等。

3、小区无物业、无业委会，无安防设施，开放式管理，人员流动性大，安全性差，居民对小区管理概念模糊，物业费、垃圾费收缴困难，小区设施不能得到及时养护，导致老旧小区的物业管理难于实施或退出。

随着城市发展和人民生活水平的提升，人民群众的生活居住条件标准逐渐提升，城市内部的老旧小区由于建设时间较早、建设标准较低，已经无法跟上时代的需求，不仅影响居民生活质量，同时也制约了城市建设和管理。实施城镇老旧小区改造，不仅是完善城市功能、提升城市形象的民生工程，还是改善市民人居环境、提高市民生活品质的民心工程，更是当前稳投资、稳就业的重要途径，是我国实现全面小康社会的要求，对促进经济发展、彰显治理能力等都具有重要而深远的意义。

1、提高人们的生活质量

老旧小区的改造主要是更新老旧小区面貌，提升居住品质，改善生活品质。从楼栋的外观、门禁监控、上下水改造、供气供水供电一户一表改造、停车规划、道路平整、环境改善、加装电梯、设施完善等方面进行有针对性的改造，彻底改变老旧小区“脏乱差”的旧形象。老旧小区改造后可以有效解决小区建筑物和配套设施破损老化、市政设施不完善、环境脏乱差等问题，提升房屋价值，改善人民的生活，提高人民生活质量。

2、建立和谐的社区

老旧小区改造过程中建立社区、物业公司、业主委员会、党员群众代表四方联动机制，将小区“共建、共管、共享”的理念渗透到居民心中，全程参与改造，改造后推行无物业老旧小区自治共管或引进物业企业管理，进一步推动建立社区治理体系，有效解决小区突出问题和矛盾，促进邻里关系，提高物业管理水平，形成良好秩序，创建环境优美和谐宜居的人文环境。

3、提高城市的良好形象

老旧小区改造后配套建设养老、托幼、家政、便利店、便民市场、社区卫生站等公共服务设施，增设休闲设施，体育健身器材、充电桩等，无障碍设施改造、雨污分流、海绵工程等新技术、新理念，引入老旧小区改造中，使社区共享资源得到充分化利用，实现老旧小区从硬件到软件的全面升级，较好地融入现代化城市格局，增强城市的实力活力，实现物业的保值增值，对新型城镇化建设具有重要促进作用。

（一）改观小区面貌

重点清理乱搭乱建，拆除各类违章建筑物和侵占绿地、道路的违章设施，修复和改造小区围墙；清理楼宇间和楼道内乱堆杂物及各类小广告，整治小区内餐饮油烟等环境污染和“脏、乱、差”问题，统一规范建筑物立面。

（二）改善房屋功能

实施建筑节能改造，维修屋面防水，对房屋外墙及公共楼道墙面进行维修改造，修复楼道灯，对破损屋檐、台阶、楼梯扶手和雨棚进行修缮，补齐小区楼牌、门牌，增设小区文化宣传栏；对供电、供水进行一户一表改造，对老化下水管网、老化电路进行改造，具备条件的加装电梯、加装供气和设置门禁。

（三）改造基础设施

实施小区内道路修建，划置规范停车泊位，具备条件的建设立体车库，维修改造小区内的供水、供电、供气及其他各种管线管道等，维修和更换老旧破损污水管道，实施雨污分流改造；完善消防管道、消防栓等消防配套设施，完善无障碍设施；配置充电桩和配建化粪池，安装安防监控设施，修复路灯，合理设置居民生活垃圾投放点，积极推行生活垃圾分类。

（四）改优居住环境

具备条件的小区，改造或配套建设养老、托幼、家政、便利店、便民市场、社区卫生站等公共服务设施，清理整治公共绿地，补栽花草树木，完善小区绿化设施，有条件的小区，建设小区游园，安装健身器材，增设休闲座椅等。

采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金。

1、按照“谁受益，谁出资”原则，明确居民的出资比例，资金来源可包括住宅专项维修资金、居民共同收益、捐资等；

2、纳入中央补助范畴的改造项目，按照中央、省相关政策申请中央补助资金和中央配套基础设施补助资金；

3、积极引导管线单位、产权单位、社会资本参与老旧小区改造投资、建设、运营和管理。例如通过广告投放、充电设施、智能快递箱等收费性服务设施建设，将老旧小区改造与增值服务开发相结合，弥补老旧小区改造资金缺口。

按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进老旧小区改造工作。坚持以居民为主体，鼓励社会力量积极参与，特别是要调动小区相关关联单位、管线产权单位的积极性，形成各方力量共同参与老旧小区改造的良好氛围。

（一）居民提出申请

小区业主委员（物业管理公司、产权单位）首先征求居民改造意愿，结合小区居民意愿和实际情况，梳理改造内容和事项，明确改造资金来源，向所属社区提出书面改造申请。

（二）拟定初步方案

由社区主导，结合小区居民意愿和实际情况，商定改造内容、投资估算、资金筹集方案、自治管理或物业管理机制及社区治理体系建设等内容，因地制宜制定“一院一策”初步改造方案上报街道办事处。

（三）街道集中审核

街道办事处重点根据现状条件、居民意愿、资金筹集、初步改造方案可行性等方面，组织对申报小区进行审查，提出的意见完善方案，确保方案切实可行，筛选上报住建部门纳入国家改造计划。

（四）确定改造小区

住建部门对纳入国家改造计划的老旧小区，按照云南省城镇老旧小区改造技术导则（试行）要求，指导对改造方案中改造内容、改造标准、验收规范等内容进行修改完善，完成方案制定。

(五)组织施工建设

老旧小区改造项目建设(包括立项、设计、财评、招标施工、结算审计等)由街道（乡镇）、社区具体组织实施，按基本建设项目相关规定执行。

(六)竣工验收阶段

项目完工后，由街道(乡镇)组织相关部门、建设单位、参建单位、社区、居民代表等进行项目联合竣工验收。

(七)加强长效管理

改造后的小区管理和维护应由业主自行负责，鼓励引入物业管理或建立自治管理，保障老旧小区改造后的效果，打造共建共治共享的社会治理格局。

改造前

改造后

改造前

改造后