关于《玉溪市商品房预售资金监管方案实施细则（试行）》（公开征求意见稿）公开征求意见的公告

为加强我市商品房预售资金监管，进一步完善商品房预售资金监管流程，增强监管工作的操作性，经过前期调研、座谈会、广泛征求意见，市住房和城乡建设局牵头起草了《玉溪市商品房预售资金监管实施细则（试行）》（公开征求意见稿），现向社会公开征求意见。

欢迎有关单位和社会各界人士在年11月12日前就《玉溪市商品房预售资金监管实施细则（试行）》（公开征求意见稿）提出宝贵意见或建议。意见或建议可通过固定电话和邮箱等方式反馈，感谢您的参与和支持！

联系人及刘帆，-，QQ.

附件：《玉溪市商品房预售资金监管实施细则（试行）》

（公开征求意见稿）

玉溪市住房和城乡建设局

年11月2日

玉溪市商品房预售资金监管实施细则

（试行）（公开征求意见稿）

第一章总则

第一条为全面贯彻落实《玉溪市商品房预售资金监管方案》，进一步明确新建商品房预售资金监管工作，增强监管工作操作性，制定本细则。

第二条凡在本市城市规划区内国有土地上取得《商品房预售许可证明》的建设项目，其商品房预售资金的归集、使用和监督管理工作，适用本细则（保障性住房除外）。

本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证明后将其开发建设的商品房预售给买受人，由买受人按合同约定支付的首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款以及其他形式的全部购房款。

本细则所称监管银行，是指与监管部门签订《商品房预售资金监管委托协议》的银行。

本细则所称买受人，是指购买预售商品房的法人、自然人或其他组织。

第三条市、县（区）住房和城乡建设局作为本辖区房地产主管部门（以下简称“管理部门”）负责《实施细则（试行）》的组织实施。住房和城乡建设局内设（下属）部门房地产管理局（所）作为辖区房地产开发经营管理机构（以下简称“管理机构”）具体负责全市商品房预售资金监管工作的组织和实施，并履行以下职责：

（一）负责按照商品房预售许可证明的内容核定商品房预售资金监管的额度；

（二）负责做好与监管银行和房地产开发企业分别签订《商品房预售资金监管委托协议》、《商品房预售资金监管责任书》或组织协调签订三方监管协议；

（三）负责对房地产开发企业监管账户预售资金的监管工作，组织检查商品房预售资金归集及使用的情况；

（四）探索建立商品房预售资金监管信息系统；

（五）商品房预售资金管理的其他有关工作。

第四条商品房预售资金监督管理，遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则，确保商品房预售资金用于本项目商品房工程建设。

第五条商品房预售资金监管自房地产开发企业取得商品房预售许可证明开始，至办结新建商品房竣工验收备案止。

第二章监管账户的设立及管理

第六条管理部门委托本辖区行政区划范围内的各类型银行对辖区内商品房预售资金共同进行监管。各银行须与管理部门签订《商品房预售资金监管委托协议》后，方可成为履行商品房预售资金监管职责的监管银行。

第七条管理部门与银行签订《商品房预售资金监管委托协议》后，该银行包括在本辖区行政区划范围内的各分支机构方可对房地产开发企业开发的项目设立商品房预售资金监管账户，作为企业申办项目《商品房预售许可证明》的要件。

第八条房地产开发企业按照一个商品房项目对应一个账户（同一项目中分期开发的可按照建筑工程施工许可证分别设立监管账户）的原则自行选定监管银行设立监管账户，监管账户一经设立后原则上不得变更。有开发贷款的项目，本辖区行政区划范围内的开发贷款发放银行应成为监管银行；本辖区行政区划范围外的银行发放开发贷款的项目，商品房预售资金监管账户应设置在本辖区行政区划范围内的本系统银行。

第九条房地产开发企业在申请设立监管账户前必须与管理部门签订《商品房预售资金监管责任书》，并向管理机构提供以下资料：

（一）办理预售许可证明时提交的相关材料复印件；

（二）监管项目各工程节点的用款计划；

（三）监管项目成本预算书（初设批复）；

（四）项目商品房价格清册及汇总表；

（五）建设工程施工合同（协议部分）及房地产项目开发贷款合同复印件；

（六）各参建单位的基本情况；

（七）项目施工总承包单位和监理单位工程款进账银行的开户名称及账号信息等其他材料。

第十条项目各工程节点的用款计划是根据项目所需的建筑工程安装费（含基础施工、建筑安装、材料设备、配套建设等构成项目实体等相关费用）的证明材料确定项目工程建设费用，并按照项目编制的施工进度计划，对达到首次拨付条件的、达到规划设计总层数一半、主体结构封顶、竣工验收合格取得新建商品房竣工验收备案四个环节设置资金使用节点，并确定每个节点的用款上限额度。

第十一条房地产开发企业应当在售楼部向买受人公示记载有商品房预售资金监管银行及账户的《商品房预售许可证明》。

第十二条房地产开发企业应当将预售资金全部归集存入监管账户接受监管，不得提供其他账户或以其他方式自行收取、使用商品房预售资金。

第十三条房地产开发企业预售商品房时，应当告知买受人将购房款直接存入监管账户；涉及买受人贷款的，贷款机构应于每月15日前将上月买受人的按揭和住房公积金贷款资金划拨到预售资金监管银行账户。

第三章预售资金监管额度及使用

第十四条商品房预售资金监管额度为项目的总预售款。

第十五条监管额度以房地产开发企业申办《商品房预售许可证明》时报备的房屋均价和批准预售的商品房面积的乘积确定。

第十六条商品房预售资金由开发企业专项用于支付该项目自取得预售许可证明开始，到办结新建商品房项目备案所需的相关建筑工程安装费。

第十七条商品房预售资金的拨付使用自取得商品房预售许可证明后监管账户上余额达到监管额度的10%以上，且满足下列工程形象条件之一的，房地产开发企业可申请首次拨付。

（一）按项目取得预售许可的建筑，总层数在7层（含7层）及以下且规划无地下室的，则全部建筑需完成地面2层结构施工；

（二）按项目取得预售许可的建筑，总层数在7层（含7层）及以下且规划有地下室的，则全部建筑需完成地下室结构施工至正负零；

（三）按项目取得预售许可的建筑，总层数在7层以上的且建有1层或2层地下室的，则结构施工局部至地上2层；

（四）按项目取得预售许可的建筑，总层数在7层以上的且建有3层地下室的，则结构施工局部至正负零；

（五）按幢取得预售许可的建筑，全部建筑需完成地上2层的结构施工。

第十八条预售人可依申请按每次拨付工程款额度的10%作为办公和管理支出。省、市人民政府为保障房地产市场平稳健康发展出台的相关规定，提取办公和管理支出的额度从其规定。

第十九条商品房预售资金按工程进度依申请进行核拨，并对预售许可证记载范围内的预售资金使用实行按累计归集总额进行阶段性控制：

（一）达到首次拨付条件时的工程形象进度的，可使用资金额度不超累计归集总额的65%。

（二）建成层数达到规划设计总层数一半的（不足一层的不作为一层计算），可使用资金额度不超累计归集总额的75%；

（三）达到主体结构封顶的，可使用资金额度不超累计归集总额的85%；

（四）项目取得竣工验收备案手续前，可使用资金额度不超累计归集总额的95%；

第二十条开发企业申请商品房预售款使用时应向管理机构提交以下材料：

（一）拨款申请及商品房预售款使用申请表。

（二）监管银行存款归集余额证明。

（三）工程款支付报审表。

（四）用于支付设计、监理单位以及其他行政事业性收费的，提供合同书或缴费通知。

（五）用于偿还本项目开发贷款的，提供项目开发贷款支出使用依据、凭证材料和银行还款通知书。

（六）用于偿还本项目借、贷款的，提供定额部门或工程造价机出具监管账户内资金能够保证项目后续建设的证明材料，由项目监理机构审核同意后，经管理机构审批，可使用监管账户内多余的资金。有开发贷的项目，房地产开发企业申请使用此类资金前，应征得开发贷银行的同意。

（七）工程节点证明材料：1.达到施工至正负零或建成层数达到规划设计总层数一半的，应当提交项目监理机构出具的工程建设进度施工完成证明并附工程形象彩图；2.主体结构封顶的，应当提交项目监理机构出具的工程主体（结构）验收证明；3.通过建设工程竣工验收备案的，应当提交《建设工程竣工验收备案证》。

（八）管理部门认为需要提供的其他证明材料。

第四章预售资金拨付的审批

第二十条管理机构对预售资金拨付原则上实行每月两次审核办理，开发企业应于每月15至16日和27日至28日期间（遇节假日顺延）将拨付申请材料提交至管理机构审核，由管理机构出具审核意见。

第二十一条管理机构应当自受理开发企业用款申请之日起3个工作日内完成对申请材料的审核。根据需要对建设项目工程进度进行实地踏勘，对符合条件的向监管银行出具《商品房预售款拨付通知书》；对不符合条件的，向开发企业出具《不予拨付通知书》，并说明理由。

第二十二条管理机构同意拨付的，监管银行应依据管理机构出具的《商品房预售款拨付通知书》，尽快拨付核准使用的监管资金至用款单位对应的账户。遇节假日的，应开通绿色通道，加快审批拨付。

第五章预售资金监管的解除

第二十三条开发企业取得建设工程竣工验收备案的，应当到管理机构申请解除预售资金监管。管理机构收到申请后，对符合申请条件的应当于2个工作日内向监管银行出具《预售资金监管账户解除通知书》并通知监管银行解除预售资金监管，注销监管账户。对不符合申请条件的，向开发企业出具《不予解除监管通知书》，并说明理由。

第六章违法违规行为的处理

第二十四条监管银行应保证监管账户内资金的安全，加强与管理机构的协作，建立预售资金监管协作机制，逐步推行利用信息系统实现预售项目销售量、预售资金存入支出等信息的即时传递与数据交换，并按照要求向管理机构报送专用账户预售资金的出入账信息，配合管理机构对预售资金存入及支付使用情况进行检查。监管银行如发现商品房预售资金未进入监管账户、支取与该工程建设无关的款项或其他影响预售资金监管的有关事宜，应暂停拨付并及时告知管理机构。

第二十五条开发企业违反预售款资金使用相关规定的，由相关部门依据有关规定处理。房地产开发企业不服从管理部门监管、消极整改的，可暂停商品房买卖合同网签备案。

第二十六条本细则（试行）相关条款由玉溪市住房和城乡建设局进行解释，自年1月1日起施行。